कुवत

भारतातील जागेचे भाव ५० ते ६० % खाली येणार ? गेल्या दशकात भारतामध्ये प्रामुख्याने महाराष्ट्र ; मुंबई,पुणे त्या खालोखाल छोटी शहरे नाशिक,औरंगाबाद येथील जागेचे भाव सरळ एका रेषेत वर गेले. १. कुठल्याही भाव वाढीसाठी मागणी आणि पुरवठा सिद्धांत लागू होतो.औद्योगीकरण ,स्थलांतर,सरकारी नोकरांच्या बदल्या ह्यामुळे जागेची मागणी वाढली आणि भाव वाढले, त्याच बरोबर भाव वाढतो म्हणून गुंतवणूकदार वाढले,भारतातील कायद्याच्या पळवाटा शोधून काळा पैसा मोठ्या प्रमाणात जागेमध्ये आला . अनेक लोकांनी तर कर्ज काढून जागेमध्ये गुंतवणूक केली (जागेमध्ये गुंतवणूक करणे आणि राहत्या घराची गरज भागविण्यासाठी कर्ज काढणे ह्यात मुलभूत फरक आहे ; कृपया गफलत करून घेऊ नये ) अनेकांची गरज संपली आणि मूळ मागणी संपली,उरले ते फ़क़्त गुंतवणूकदार + असे लोक, ज्यांची ह्या भावात जागा घेण्याची कुवत नाही . मागणीच नसेल तर भाव वाढणार कसे ? २. सध्याचे सरकारी धोरणे बघता दिवसेंदिवस सरकार काळ्या पैशाबाबतीत अधिकाधिक कडक धोरणे राबवीत असल्यामुळे इथून पुढे काळा पैसा जागेमध्ये येणे सोपे राहील का ? ३. Investment philosophy प्रमाणे तुम्ही ज्या मध्ये गुंतवणूक करता त्याचा परतावा yield बघितला जातो . जागेमध्ये जर गुंतवणूक केली तर त्याचा rental yield बघितला जातो . तो काढण्याचे सूत्र म्हणजे    मिळणारे वार्षिक भाडे भागिले गुंतवणूक रक्कम * १०० (lending rate म्हणजे गुंतवणूक करण्यासाठी तुम्ही ज्या दराने कर्ज घेतले किंवा गुंतवणूक न करता सुरक्षित bank FD केली असती तर किती टक्के व्याज मिळाले असते किंवा भरावे लागले असते ) हा lending yield जर lending rate च्या अर्धा तरी असायला पाहिजे तर तुमचा फायदा असतो औरंगाबाद शहरात नवीन नगर रोड चे आसपास विद्या नगर,जानकी नगर, गारखेडा, किंवा बायपास येथे  flat साधारण पणे रु ३००० per sq ft सांगितला जातो , म्हणजेच १००० sq ft साठी  ३०,००,००० तीस लाख , भाडे जास्तीत जास्त ४ ते ५  हजार . तो highest ५,००० समजू या ५०००*१२ / ३०,००,००० *१०० = २ म्हणजे  rental yield आला फ़क़्त २ आणि lending rate सरासरी १० जगातील सर्वात महाग new  york येथे rental yield  आहे ५ आणि मुंबईला आहे २. ह्याचाच सरळ सरळ अर्थ असा कि मुंबई,नाशिक,औरंगाबाद new  york पेक्षा महाग !!! जर आपल्याला १० ह्या lending rate साठी ५ rental yield मिळवायचे असेल तर भाडे किती असायला  हवे ? ५ /१०० * ३०,००,००० = १,५०,००० वार्षिक म्हणजेच दर महा १२,५००रु.    हे सध्या शक्य आहे का ? किंवा    सध्या मिळणाऱ्या भाड्या प्रमाणे value = rent * 100 /lending yield value= १२*५०००/४ *१०० =६०,००० *१००/४ म्हणजेच ६००००००/४ = १५,००,०००  पंधरा लाख म्हणजेच तीस लाखाचे ५० % पंधरा लाख झाले का निम्मे ? सध्याच्या भाव वाढीला जर काही रास्त,अर्थ शास्त्रीय कारण नसेल तर कशी "टिकणार आणि  पचणार" ? जागेचे भाव कधी कमी होणार ? जागेचे भाव शेयर मार्केट प्रमाणे कधी trading होत नाही त्यामुळे जागा मालकाला भाव देणाऱ्या ग्राहकाची वाट तरी पहावी लागते किंवा कमी किमतीत विकावे लागते.  The most important Dis Advantage of Real estate is, You do not get potential buyer when you need it !!! "गरज होती म्हणून जागा विकली, नाही तर खूप भाव आला असता !!! " ४. वरील उदाहरण राहत्या जागे संबंधित आणि फ़क़्त flat बाबत बघितले,    रिकामा plot किती लोक भाडेतत्वावर घेतात . घरांची गरजच संपली असेल किंवा मंदावली असेल तर plot ला भाव का येईल ? ५. उपभोग्य वस्तू जसे दुध,अंडी,भाजीपाला,लोखंड इ . अशा बर्याच वस्तूच्या भाव वाढी वरून एक सरासरी चलन वाढीचा निर्देशांक COST INFLATION INDEX काढला जातो.आपली गुंतवणूक जर निर्देशांक पेक्षा जास्त परतावा देत असेल तर ती गुंतवणूक फायदेशीर ठरत असते जसे ,  उदा.  २०१० मध्ये दुध प्रती लिटर २० रु होते आणि २०१५ मध्ये ४० रु झाले ,म्हणजे ५ वर्षात महागाई १०० टक्के वाढली , म्हणजेच द. सा . द . शे . २० आणि तुमची bank FD जर द. सा . द . शे .१० % व्याज देत असेल तर ५ वर्षानंतर चाक्रवाढीने  तुमच्या २० रुपयांचे होतील रु ३२. २१ ,ह्याचाच अर्थ तुम्हाला आता एका लिटर पेक्षा कमी दुध मिळणार ,तुम्ही महागाई पेक्षा वर्षाला ३. ८९ %  किंवा ५ वर्षात १९. ७५ %  मागे आहात . तुमची गुंतवणूक minus आहे . जागेचे भाव मागणी प्रमाणेच वाढतात, "मागणी आणि पुरवठा सिद्धांत" त्यामुळे दीर्घ कालावधीमध्ये कधीही जागेने INFLATION महागाई पेक्षा जास्त परतावा दिलेला नाही . लघु कालावधीमध्ये भावाचे फुगे फ़क़्त फुगतात .  भारतातील जागेचे भाव ??? % खाली येणार ? े. 🙏🙏🙏